Resumen de la Transacción: Se ofrece la oportunidad de adquirir un crédito hipotecario (NPL - Credit Sale) garantizado por un Hotel Rural de estilo tradicional, ubicado en una zona de alto valor paisajístico y turístico en la provincia de Valencia, muy próximo al límite con Alicante. Existe disposición por parte de la Propiedad actual para negociar una venta directa (Asset Deal) con entrega de llaves.
Highlights del Activo:
• Ubicación: Entorno natural privilegiado (interior de Valencia / Zona Mariola), con excelente conexión a la Costa Blanca y Valencia capital. Alto potencial para turismo rural, retreats y eventos.
• Tipología: Complejo hotelero rural tipo "Masía" o finca rústica. Construcción tradicional reformada con patio central, zonas ajardinadas, piscina y amplias parcelas anexas.
• Indicadores de Mercado (Zona): Fuerte recuperación del turismo de interior. El RevPAR de la zona alcanzó los ~50,40€ en 2022, con un ADR de ~85,90€ y ocupaciones sostenidas por encima del 66%.
Estructura Financiera Deal:
• Deuda Total Outstanding: Aprox. 500.000 € (compuesta por dos préstamos hipotecarios).
• Situación del Deudor: Contactado. Abierto a posibles negociaciones para dación en pago / venta directa con descuento.
• Upside / Ángulo de Inversión:
o Posibilidad real de aplicar una quita sobre el principal por parte del acreedor si se facilita la salida.
o Entrada con un coste por llave muy por debajo del coste de reposición.
o Oportunidad de reposicionamiento (Value-Add) enfocándose en cliente internacional de alto poder adquisitivo, ecoturismo o turismo activo (ciclismo, senderismo).
Proceso: Si esta oportunidad encaja en sus criterios de inversión, solicitamos la firma del NDA adjunto para compartir el Info Memorandum, fotografías completas, planimetría y datos registrales detallados.
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3. Análisis de la Referencia Catastral y Precios de Suelo en Bocairent
Referencia: 46074A018002370000EW Al desglosar la referencia catastral, observamos que se trata de una parcela rústica en el municipio de Bocairent (46074), Polígono 18 (A018), Parcela 237 (00237).
Análisis de Precios de Mercado en Bocairent y la Vall d'Albaida:
1. Suelo Rústico Puro (Agrícola / Forestal sin edificar):
o En la comarca, el suelo rústico de secano o monte bajo (que rodea a este tipo de fincas) tiene un valor residual, cotizando habitualmente entre 1 € y 3 € el metro cuadrado, dependiendo de la accesibilidad y si tiene derechos de agua.
2. Suelo Rústico con Edificación / Uso Hotelero:
o El valor real del colateral no reside en el suelo, sino en la licencia de actividad y los metros cuadrados construidos.
o Construir o rehabilitar una masía tradicional en esta zona actualmente tiene un coste de construcción (PEM) que difícilmente baja de los 800 € - 1.200 € / m², debido a las normativas de preservación del patrimonio y la integración paisajística.
o En el mercado actual, las masías o complejos rurales ya en funcionamiento o listos para operar en Bocairent se están ofertando en un rango de entre 500.000 € y 1.500.000 € en portales especializados, dependiendo puramente de la superficie construida y el estado de conservación.
Conclusión Estratégica: Si la finca cuenta con una gran extensión de terreno (como sugiere la vista de dron en el informe), el valor de la tierra actúa como un escudo protector del capital, pero el verdadero motor de valor (y lo que justifica pujar por esos 500k€ de deuda) es la estructura consolidada y la licencia. Evitar los largos trámites de cambio de uso de suelo y licencias de apertura en suelo no urbanizable en la Comunidad Valenciana justifica ampliamente la entrada vía NPL.
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